Il Piano Casa amplia del 20% il numero di famiglie che possono permettersi un'abitazione, sia in acquisto che in locazione. I numeri parlano chiaro: a Milano il reddito necessario per accedere a una casa scenderebbe da 76.400 euro annui a poco più di 50.000; a Roma da 61.000 a circa 40.000; a Bari da 35.600 a quasi 25.000.

L'operazione ha senso dal punto di vista sociale — allarga la platea di chi può uscire dalla condizione di affittuario precario o di chi non riesce nemmeno a pensare di comprare. Ma c'è un problema di sostenibilità economica che riguarda chi deve costruire.

Quote rigide in mercati diversi

Il piano prevede quote obbligatorie di edilizia convenzionata. Funziona dove la domanda è alta e i margini tengono anche con prezzi calmierati. Nelle aree meno dinamiche — capoluoghi di provincia, comuni di media dimensione — il rischio è che i conti non tornino. Se costruisci a Bari con vincoli di prezzo pensati per Milano, la redditività scompare. Senza margini, le imprese non partono.

La preoccupazione degli operatori è che il sistema finisca per bloccarsi proprio dove servirebbe più offerta abitativa a costi contenuti. Se l'impresa non ci guadagna o ci rimette, semplicemente non costruisce. E il Piano rimane sulla carta.

Il nodo della bancabilità dei progetti

C'è poi la questione del credito. Le banche valutano la sostenibilità economica dei progetti edilizi prima di finanziarli. Se le quote vincolate di edilizia convenzionata riducono troppo i margini attesi, il progetto diventa meno bancabile. Meno credito disponibile significa meno cantieri aperti, anche dove la domanda sociale ci sarebbe.

Il Piano Casa potrebbe funzionare con correttivi territoriali — quote differenziate in base al contesto economico locale o incentivi fiscali che compensino i margini ridotti nelle aree meno redditizie. Senza aggiustamenti, il rischio è di centrare l'obiettivo nelle grandi città e fallirlo dove il bisogno abitativo è altrettanto reale ma il mercato più fragile.

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