Milano chiude il 2025 con un rialzo dei prezzi delle case del 3,3% — il più basso dal 2018. Roma invece accelera al 5,1%, invertendo per la prima volta in anni il rapporto di forza tra le due principali piazze immobiliari del Paese.
Il dato aggregato nazionale è +4,0%, ma si tratta di una media che nasconde movimenti opposti. Le case esistenti salgono del 4,7%, quelle nuove avanzano solo dello 0,6%. Il quarto trimestre ha pesato in modo decisivo su questa dinamica, frenando soprattutto il segmento di nuova costruzione.
Milano perde slancio, Roma accelera
Negli ultimi tre anni Milano aveva corso più di tutte le grandi città. Il 2025 segna una battuta d'arresto. La domanda tiene, ma i prezzi hanno smesso di salire con la stessa intensità. Roma invece recupera terreno, spinta in buona parte dal turismo — settore che nella Capitale ormai influenza direttamente la compravendita residenziale, con investitori che comprano per affittare a breve termine.
La geografia del rialzo nel 2025 è disomogenea: il Nord-Est segna +4,7%, il Sud e le Isole si fermano al 3%. Torino avanza del 3,6%, confermandosi più lenta rispetto ai due poli principali.
Il nuovo pesa meno del previsto
L'incremento contenuto del nuovo costruito (+0,6%) dice qualcosa di preciso: il mercato sta comprando quello che già esiste, non quello che viene consegnato adesso. Può dipendere dai prezzi più alti delle nuove unità, dalla carenza di cantieri nelle zone centrali, o dal fatto che chi compra preferisce ristrutturare piuttosto che aspettare tempi di consegna incerti.
Sul piano operativo, il punto è che Milano non è più l'unico motore del mattone italiano. Chi guarda al residenziale come investimento adesso deve considerare dinamiche diverse da quelle degli ultimi cinque anni. Roma ha ripreso a muoversi, Milano rallenta — e questo cambia le valutazioni su dove allocare liquidità nel settore immobiliare.
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